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房地产企业涉税疑难问题解析(第3版)

  • 书    号:978-7-5678-0189-9
  • 作    者:蔡少优 编著
  • 出版日期:2015年1月
  • 市 场 价:¥88.00 元
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  • 节    省: ¥13.00 元
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图书基本信息 Books Basic Info

图书属性
作者: 蔡少优 编著
出版日期: 2015年1月
图书信息
开本 16
页数 486

图书描述 Books Description

内容简介

  本书由知名税法专家蔡少优编写。作者在广泛调查研究的基础上,对与房地产企业生产经营密切相关,且企业日常涉税业务中出现频率较高的800多个涉税疑难问题进行了整理归纳和详细解析,内容涵盖企业所得税、土地增值税、营业税、印花税、房产税、耕地占用税、土地使用税、契税、个人所得税、涉税会计等13个部分。本书覆盖面广、政策性强、案例丰富,对房地产企业相关财务人员、经营管理者掌握税收政策、处理涉税业务具有很强的指导意义。

 

重点介绍

■  涵盖9个税种,覆盖面广

■  解答有依有据,政策性强

  800多个案例,紧贴实际

 

章节目录

 

第一部分 房地产企业经营应知应会问题解析

1配套设施可售与不可售面积如何划分? 2
2什么是项目总投资?包含哪些内容? 2
3确定开发产品面积如何进行涉税审核(获取资料途径)? 2
4投资强度、容积率、建筑密度、绿地率、建筑系数如何计算? 3
5如何理解房地产与房地产业?房地产开发按项目运作方式可分为哪几类? 4
6房地产立项审批应提供哪些资料? 4
7土地使用权的出让、转让和划拨有何区别? 4
8房地产开发项目规划程序有哪些? 5
9征收集体土地的补偿标准和基本程序是什么? 6
10因房地产开发拆迁城市房屋,对被拆迁人如何进行补偿和安置? 6
11房地产开发项目拆迁补偿阶段的合法有效主要扣除凭据有哪些? 8
12办理施工许可的基本程序及相应的法律规定如何规定? 8
13房屋建设项目的一般竣工验收标准是什么? 10
14竣工验收的程序是如何规定的? 10
15项目验收备案要求申报材料有哪些? 11
16初始产权证明的含义? 11
17房屋建设项目的一般竣工验收阶段主要发生的开发成本及扣除凭据有哪些? 11
18房地产开发企业预售商品房应具备哪些条件?如何办理预售房登记? 12
19建设工程监理的范围有哪些? 12
20房地产开发企业开发产品成本项目由哪些内容构成? 13
21房地产开发企业开发产品的配套设施分为哪几类?其成本如何核算? 13
22什么是住宅的建筑面积?它是如何计算的? 13
23何谓房屋产权面积?房屋产权面积是如何组成的? 15
24商品房应分摊的公共面积包括哪些?如何分摊? 15
....

第二部分 涉税会计疑难问题解析

47房地产企业符合收入确认条件应该怎样理解? 32
48房地产开发企业收到售房款如何进行会计核算? 32
49房地产企业“买一送一”的赠送业务如何进行账务处理? 33
50房地产开发企业的存货可分为哪几类? 33
51房地产开发企业设备存货的采购与收发如何核算? 33
52房地产开发企业开发产品增加如何核算? 34
53房地产开发产品减少应如何进行会计核算? 34
54房地产开发企业周转材料可分为哪几类?应如何核算? 35
55土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定? 36
56无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账? 36
57非房地产公司土地价值应该怎样入账? 36
58特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定? 37
59房地产开发企业将开发产品自用和出租的,如何进行会计处理? 37
60房地产公司对售楼处如何进行会计核算? 38
61房地产开发企业经营租入机械设备等固定资产的,如何进行会计核算? 38
62房地产开发企业周转房包括哪些内容? 39
63房地产企业安置拆迁居民的周转房如何核算? 39
64房地产开发企业的成本核算对象如何确定? 40
65房地产开发企业自营工程机械使用费包括哪些内容? 41
66机械使用费应如何进行总分类和明细分类核算? 41
67施工间接费用如何进行明细分类核算? 42
68房地产开发企业如何进行土地开发的成本核算? 43
69结转计入房屋开发成本的土地开发费用,可采取哪些办法? 44
70外商投资房地产开发企业2008年以前不同步开发配套设施可否预提计入房屋等开发成本? 46
71配套设施开发成本如何核算? 47
72委托房地产企业代建房屋需要设置哪些明细科目? 48
73发包方自己购买材料,施工单位仅提供劳务即“甲供材料”如何进行会计核算? 50
74房地产开发企业库存的商品房用于出租收回后发生的维修费用如何处理,税前列支是否有比例闲置? 50
75房地产公司收到预售房房款可以直接计提营业税吗?会计上如何处理? 51
76房地产开发企业与被拆迁人以“拆一还一”方式进行产权调换,如何进行会计处理? 51
77房地产开发企业发生的销货退回如属于资产负债表日后事项,且发生在所得税汇算清缴之前,如何进行税务处理和会计处理? 52
78实行查账征收的小规模企业在一个年度之中预缴所得税后发生了亏损,如何进行会计处理? 53
79房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算? 53
80企业上年亏损,计提2014年的企业所得税时,如何确定基数? 54
81已结转未分配利润的高转成本应如何进行账务处理? 54
82税法有规定,会计无规定,按什么规定办理执行? 55
83土地增值税清算后销售的开发产品如何计算土地增值税? 55
84先开发再转让可以少缴土地增值税吗? 57
85建造的不具有所有权的桥梁如何进行账务处理? 58
86实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整? 59
87土地出让金返还企业怎样作税务处理? 60
88土地出让金返还用于拆迁或安置补偿应如何进行税务处理? 61
89对房地产企业来说,从谨慎性出发,一般应满足哪些条件则可确认收入? 62
90未确认收入时购房者退回购房款应如何处理? 62
91房地产企业预售开发产品取得了预售款可否在预收款当期按预计成本对应结转成本? 63
92分年滚动开发发生的土地开发费用,如何计入开发成本? 63
93暂停资本化的条件和停止资本化的时点是怎样规定? 64
94不能分清具体用途的借款费用应如保核算? 64
95已完工项目开发成本结转的依据是什么? 64
96每月取得预收账款时预缴土地增值税时应如何进行账务处理? 65
97“甲供材”如何进行会计处理? 66
98房地产企业会计核算的收入范围与税法规定的收入范围有何区别? 66
99预售房产税金如何配比结转? 67
100房地产企业采用委托代销方式销售的,何时确认收入? 67
101包销形式下房地产企业应如何确认收入? 68
102价外收入如何进行会计核算? 68
103其他收入如何进行会计核算? 69
104会计和税法对视同销售的销售收入的确认的规定有何不同? 69
105公益性捐赠如何进行纳税调整?对土地增值税有何影响? 69
106保证金如何进行会计处理? 69
107长期股权投资核算的范围和核算方法会计是如何规定的? 70
108销售未完工开发产品取得收入如何进行税务处理? 70
109结转计入房屋开发成本的土地开发费用有哪两种结转方法? 70
110请举例说明土地开发成本的核算方法。71
111请举例说明房地产企业成本核算。72
112请举例说明房地产开发成本共同成本的分配方法。76
113代建业务如何进行会计核算? 77
114银行贷款应如何进行会计处理? 77
115“招、拍、挂”取得土地使用权如何进行会计处理? 77
116房地产取得土地使用权应进哪个会计科目? 78
117虚假出资衍生出哪些税收风险? 78
118监理费应如何进行会计确认? 79
....

第三部分 土地增值税疑难问题解析

147怎样计算土地增值税的增值额? 90
148土地增值税纳税额如何计算? 93
149普通标准住宅的定价技巧及其应用96
150利用建立房地产销售公司进行纳税筹划一定能节税吗? 98
151充分利用合作建房方式进行纳税筹划99
152为其他单位代建办公楼,如何进行税收筹划? 100
153连体楼如何进行纳税筹划? 100
154利用起征点(纳税临界点)如可进行土地增值税纳税筹划? 102
155将装修费用从房价中剥离一定能节税吗? 102
156先投资后转让股权一定节税吗? 103
157代收费用如何安排可以节税? 103
158如何确定合适的利息扣除方式? 104
159土地增值税的征收范围是哪些? 104
160如何确定土地增值税的纳税申报时间? 104
161如何确定土地增值税的纳税地点? 104
162土地增值税的征收方式有几种? 104
163国家税务总局对土地增值税的清算单位是如何规定的? 105
164国家税务总局关于土地增值税的清算条件是如何明确的? 105
165如何认定“普通标准住宅”?有哪些优惠政策? 105
166以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税? 106
167房地产开发企业合作建房是否应缴纳土地增值税? 106
168企业兼并转让房地产的是否应征收土地增值税? 106
169企业之间互换房产可以免交土地增值税吗? 106
170个人互换住房是否征收土地增值税? 106
171职工集资建房是否应缴纳土地增值税? 107
172房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税? 107
173房地产开发企业的土地增值税预征范围包括哪些? 107
174《土地增值税暂行条例》及其实施细则中规定的“赠与”包括哪些范围? 107
175房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、
     抵偿债务、拆迁还建换取其他单位和个人的非货币性资产或者不动产,价格低于正
     常销售价格并且没有该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格,应税收入如何确定? 107
176房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时,土地增值税计税收入如何确定? 108
177地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税? 108
178计算土地增值税的扣除项目时,对代收费用的扣除上常见的错误做法是什么?
     正确的做法应该怎样? 108
179财政部规定的土地增值税的其他扣除项目包括哪些? 108
180转让旧房如何确定扣除项目及金额? 109
181房地产开发企业缴纳的印花税是否可以在计算土地增值税时扣除? 109
182房地产开发企业实际缴纳的契税在计算土地增值税实能否扣除? 109
183对转让旧房时支付的评估费用是否允许在计算缴纳土地增值税时扣除? 109
184计算土地增值税扣除项目金额时,利息支出如何计算扣除? 110
185房地产开发企业成片受让土地、分期分批开发时,如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额? 110
186土地增值税清算中,纳税单位向关联单位、其他单位或者个人借款(资金占用费)而发生的利息,是否应在税前扣除? 110
187房地产开发公司为业主免费办理产权证,支付的办证费用在计算土地增值税和营业税时能否从计税营业额中扣除? 110
188如果开发企业同时开发多个项目,土地增值税清算单位也确定为两个以上清算单位,一笔或几笔借款各开发项目共同受益,利息支出应如何分摊? 111
189如何正确认定和分摊开发间接费用? 111
190房地产开发公司预征的土地增值税是否可以计入当期的税金及附加在税前列支? 111
191对合作方出地、房地产开发企业出资金合作建房,建成后按比例分配开发产品的,在土地增值税清算中,如何确定房地产开发企业取得土地使用权的金额? 112
192房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房,如何计算缴纳土地增值税? 112
193计算土地增值税时,房地产开发企业建造的与清算项目配套的小区居委会、会所、停车场(库)、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用如何处理? 112
194土地增值税清算结束后再转让房地产的如何进行税务处理? 113
195房地产开发企业将开发的不动产对外捐赠是否可免缴土地增值税? 113
196房地产开发房屋置换如何确定土地增值税的计税依据? 113
197开发企业既建普通标准住宅又从事其他房地产开发,应如何计缴土地增值税? 114
198开发企业开发的符合清算条件的开发项目,在清算时不能提供完整的销售、开发或者有关证明文件的,应如何处理? 114
199分期开发的项目,如何进行土地增值税的清算? 114
200分期收款销售、按揭购房行为,如何计征土地增值税? 115
201因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的土地增值税有何规定? 115
202房地产开发企业未按预征规定期限预缴土地增值税的,是否应加收滞纳金,应从何时起计算? 115
203房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗? 115
....

第四部分 企业所得税疑难问题解析

241房地产开发企业在开发产品过程中,如何确定成本对象? 160
242房地产开发企业将开发的小区中已经竣工的楼房出售,应如何分配成本? 160
243房地产开发企业通过视同买断方式委托中介机构销售房屋,开发商参与签订协议的,如何计算企业所得税? 160
244土地分批投入建设如何核算成本? 161
245无偿划拨土地成本的确认? 161
246以协议方式出让土地成本如何确定? 161
247土地投资入股成本如何确认? 162
248参加拍卖土地成本如何确认? 163
249股权收购方式取得土地成本如何确认? 163
250以房换地土地成本如何确认? 163
251房地产开发企业的土地成本如何分摊分摊? 163
252房地产开发企业分期开发某项目,如何分配土地成本? 165
253施工工地的垃圾清理费、高压电线拆迁费是不是都应该归集到“开发成本———前期工程费”中? 165
254山坡边坡处理,是否可以计入前期工程费用? 165
255房地产临时设施费,如塔吊基础安装费,到税务局要开什么发票? 165
256房地产开发企业承包工程项目,工程竣工结算前提、预付备料款和起扣点等如何界定? 165
257房地产开发企业与中介机构约定的房屋买断价与实际卖价不同,如何计量收入和费用? 166
258房地产开发公司按照组成计税价格如何计算收入及各项费用? 166
259房地产企业收入确认的会计标准是什么? 168
260如何理解收入确认的法律标准、会计标准、税收标准? 168
261会计实务中对房地产开发企业确认收入的时限是如何界定的? 169
262国税发〔2009〕31号文件关于房地产开发企业不同销售方式其收入确认的时限是如何规定的? 171
263税法上关于房地产开发企业开发产品预租收入的确认时限是如何规定的? 172
264房地产开发企业开发产品的视同销售行为有哪些?如何确定企业所得税计税销售额? 172
265代建工程和提供劳务应如何进行税务处理? 173
266委托销售方式,如何确定纳税义务发生时间? 173
267土地出让金返还在预征企业所得税时如何处理? 173
268房地产开发企业以包销方式销售开发产品的,如何确认所得税计税收入? 173
269税法上对房地产开发企业的开发产品“已经完工”的标准如何界定? 174
270开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,请问这个及时如何界定? 174
271房地产开发企业的债务重组损失可否在所得税前扣除? 175
272房地产开发企业借出的款项逾期无法收回的能否在企业所得税前扣除? 175
273房地产开发企业假借企业职工的名义从银行取得借款,借款利息能否在税前扣除? 175
274房地产开发企业在亏损期间对固定资产既未计提折旧也未在税前扣除,以后实现盈利时能否在税前扣除以前亏损期间未扣的折旧? 176
275房地产企业工程未竣工,但已结转部分成本,应如何确定销售成本? 176
276开发产品的销售成本应如何在税前扣除? 176
277土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费如何在税前扣除? 176
278开发产品共用部位、共用设施设备维修费应如何在税前扣除? 177
279土地闲置费应如何在税前扣除? 177
280成本对象报废或损毁损失应如何在税前扣除? 177
281新办的房地产开发企业发生的广告费和业务宣传费应如何在税前扣除? 178
282房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产应如何扣除? 178
283工作量法计提折旧能否税前扣除? 178
284房地产企业对外捐赠是否可以计入开发成本或期间费用?如何核算? 179
285房地产开发企业与分公司之间的借款费用如何扣除? 179
286房地产开发企业如何计算确定已销开发产品的计税成本? 179
287计入产品开发成本的费用包括哪些内容?如何计算确定已销开发产品负担的费用? 180
288企业高管读MBA学费可否从职工教育经费列支? 180
289房地产开发企业为开发项目支付了前期费用,但项目因故未开发,支付的前期费用能否在所得税前扣除? 182
290房地产开发企业应付未付的开发成本如何计算所得税? 182
291请说明根据国税发〔2006〕31号文件规定,房地产开发企业的下列义务应如何处理? 183
292房地产企业代收装修费是否缴纳企业所得税? 184
293房地产开发企业将开发产品转作经营性资产对外出租时,如何征税? 184
294房地产企业抵押商品房或土地使用权而取得借款,是否征收企业所得税? 184
295房地产开发企业采取基价(保底价)并实现超过基价分成方式委托开发房地产如何缴纳企业所得税? 185
296房地产开发企业以视同买断的方式委托代销商品房,如何计算缴纳所得税? 185
297房地产开发企业将开发产品用于投资或转为自用房产如何纳税? 186
298房地产开发企业与被拆迁人以拆一还一方式进行产权调换,如何缴纳企业所得税? 186
299合作建造开发产品在企业所得税方面如何进行处理? 187
300房地产开发企业将商品房赠与开发合伙人,是否应视同销售? 187
301执行新的财务通则后,职工福利费余额如何处理? 188
302房地产开发公司的样板房在税收上如何处理? 188
303企业所得税新旧法衔接期间,房地产开发企业预售房如何预缴企业所得税? 189
304预收的租金如何缴纳营业税和企业所得税? 189
305房地产开发企业收取的定金是否可以按照预售款征收企业所得税? 190
306实行查账征收企业所得税的房地产开发企业在年度中间如何申报缴纳企业所得税? 190
307连年亏损的企业如何进行纳税申报? 191
308纳税人因应享受未享受减免税政策,因此而多缴的企业所得税能否申请归还? 191
309房地产开发企业因为土地增值税清算补缴税款,影响相应年度企业所得税额的,能否申请调整或退还多缴的企业所得税款? 191
310房地产开发企业的灯箱广告能否作为广告费用在企业所得税前计算扣除? 192
311在对房地产开发企业视同销售行为的认定和税收处理上,营业税、土地增值税和企业所得税有何异同? 192
312自2008年1月1日起实施的《企业所得税法》中,如何应用公允价值作为计税基础? 192
313在税法上如何认定外商投资企业的内部资产处置行为?外商投资企业内部处置资产是否应缴纳企业所得税? 193
314售后回购房产是否要确认企业所得税的计税收入? 194
315建筑安装企业从事跨地区建筑安装业务,企业所得税在何地缴纳? 195
316房地产开发企业执行新《企业会计准则》后,将出租的开发产品转作投资性房地产并采用公允价值计量的,税收上如何处理? 196
317房地产开发企业(内资)企业所得税计算实例。196
318房地产开发企业(外资)企业所得税计算实例。198
319未取得合法发票是否可以确认在建工程计税基础? 199
320土地赔偿款是否可计入土地使用权成本? 200
321被投资企业留存收益如何缴纳企业所得税? 200
...

第五部分 个人所得税疑难问题解析

370业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税? 224
371房地产开发企业对营销人员提供免费旅游奖励是否需代扣个人所得税? 224
372房地产开发企业向职工集资,按不高于国家规定的储蓄存款利率向职工支付的集资利息能否适用“储蓄存款利息”税目,按5%的税率代扣代缴个人所得税? 224
373房地产开发企业将开发建造的商品房分配给股东,如何扣缴个人所得税?分配给公司职工如何扣缴个人所得税? 225
374房地产开发企业为职工购买的商业性补充养老保险,是否应代扣代缴个人所得税? 225
375房地产开发企业支付给售楼人员的销售提成,如何计算代扣代缴个人所得税? 226
376房地产开发企业支付给拆迁户的补偿金是否要扣缴个人所得税? 226
377公司党员缴纳的特殊党费捐款能否在个人所得税税前扣除? 226
378企业从福利费或工会经费中支付给个人的生活补助费是否要代扣个人所得税? 226
379房地产开发公司员工享受单位的伙食补贴,公司是否要代扣代缴个人所得税? 227
380实行“双薪制”的企业,如何扣缴个人所得税? 227
381个人兼职取得的收入如何缴纳个人所得税? 227
382单位因解除劳动合同支付给职工的一次性补偿收入,如何进行税务处理? 227
383投资人分得商品房是否需要缴纳个人所得税? 228
384个人向汶川地震灾区的捐款可否在个人所得税前扣除? 229
385公司以盈余公积、未分配利润转增股东资本,自然人股东是否应缴纳个人所得税? 229
386李某股权转让毁约的违约金应当如何纳税? 229
387没拿到租金为何还要缴税? 229
388公司用税后利润转增资本会涉及哪些税? 230
389单位低价出售职工房需征个人所得税230
390个人出售住房应如何缴纳个人所得税? 230
391单位为个人缴付的住房公积金要缴个人所得税吗? 231
392住房公积金也要缴纳个人所得税吗? 231
393转租浅海滩涂使用权是否要缴个人所得税? 232
394房地产企业转增个人股本是否征税? 232
395以股权激励方式取得的股权,如何计征个人所得税? 233
396个人投资者在股权持有期间取得的股息、红利如何计征个人所得税? 233
397保留盈余不分配,是否可以对个人投资者征收个人所得税? 233
398公司清算,如何计算个人所得税? 233
399旧房出售如何计算个人所得税? 234
400某公司打算在今年年末发放全年一次性奖金,企业该如何计算个人所得税? 234
401个人房产捐赠给亲属,是否缴纳个人所得税? 235
402房地产公司发放防暑降温费是否要缴纳个人所得税? 235
403房地产公司发放董事费、将商品房出售给股东等的个人所得税如何计算? 235

 

第六部分 营业税疑难问题解析

404房地产开发企业营业税的征税范围有哪些? 238
405房地产开发企业销售活动房是否应按“销售不动产”税目缴纳营业税? 238
406房地产企业将自有的开发产品对外投资入股,是否应缴纳营业税? 238
407房地产开发企业以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,是否缴纳营业税? 239
408单位集资建房并有偿分配给职工,是否缴纳营业税? 239
409企业因国家收回土地使用权给予的经济补偿是否应缴纳营业税? 239
410房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权如何缴纳营业税? 240
411房地产开发企业与集体土地所有者之间的土地使用权转让业务如何缴纳营业税? 240
412房地产开发企业转让在建工程项目如何缴纳营业税? 240
413房地产开发企业“拆一还一”部分,按实际成本征收营业税。实际成本应当如何确定? 241
414自然人身份参与土地的竞标,中标后此自然人成立房地产开发公司,是否对该自然人征收转让无形资产营业税? 241
415房地产开发企业以路换地、以桥换地如何缴纳营业税? 241
416房地产企业销售产品时代收的费用如何处理? 242
417房地产公司自购建材是否应补缴营业税? 242
418个人挂靠房地产公司开发房地产的如何缴纳营业税? 242
419个人经营房地产如何缴纳营业税? 243
420个人转让商品房是否可适用财税〔2003〕16号文件规定,以扣除购置或受让原价后的差额计算缴纳营业税? 243
421房地产开发企业销售不动产的,如何确定营业税的纳税义务发生时间? 243
422何谓合作建房?合作建房有几种方式?各种方式应如何征收营业税? 244
423请举例说明房地产开发企业采取前述各种方式开展合作建房,应如何计算缴纳营业税? 245
424房地产开发企业开展合作建房,营业税纳税义务发生时间如何确定? 246
425房地产开发企业将产品用于出租,是否缴纳营业税? 246
426土地使用权“转让”在什么样的情况下应缴纳营业税? 246
427房地产企业与关联企业办理了土地使用权属证书变更登记手续,该土地使用权变更行为是否缴纳营业税? 247
428经济适用住房的组成价格如何确定? 247
429房地产开发企业销售经济适用房是否应缴纳营业税? 247
430单位按房改成本价出售住房的收入是否缴纳营业税? 248
431房地产开发企业与其他单位置换房屋,是否应缴纳营业税?计税价格如何确定? 248
432举例说明房地产公司将外购的房地产与其他单位的房地产进行置换,如何计算缴纳营业税和企业所得税? 248
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第七部分 耕地占用税疑难问题解析

549耕地占用税应该谁缴纳? 300
550耕地占用税如何进行账务处理? 300
551国土部门是否也是耕地占用税的纳税人? 301
552占用林地建房和开发经济林木,是否应征收耕地占用税? 301
553因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的,耕地占用税如何征收? 301
554外商投资企业是否应缴纳耕地占用税? 301
555没有建设用地人的,是否由申请用地的政府或国土部门纳税? 302
556建设猪舍是否要征收耕地占用税? 302
557铁路建设项目占用耕地修建职工宿舍等是否应纳耕地占用税? 302
558公路建筑项目占用农田是否有特殊优惠? 302
559军事用地改变用途应如何征收根底占用税? 302
560临时占地的2年期限从何时起开始计算? 303
561建设项目占用开发区内基本农田,应如何确定该项目的适用税额? 303
562房地产企业补办农用地转用手续时,是否要根据新旧税额的差额补缴税款? 303
563未经国土部门批准,占用耕地建设幼儿园有免税优惠吗? 303
564两年内恢复耕地原状,是否可以退还已交的税款? 303
565绿化隔离带占用的耕地是否征收耕地占用税? 304
566被政府收回土地后,能否退还纳税款? 304
567租赁期满退还厂房,是否能退还已纳税款? 304
568养殖企业占用园地建设猪舍,对其应如何征收耕地占用税? 304
569耕地占用税有发放耕地占用税凭证吗? 304
570建设直接为农业生产服务的生产设施占用的林地磟征收耕地占用税吗? 304
571学校教职工住房占用耕地是否也要征收耕地占用税? 305
572对未经国土资源管理部门批准,改变耕地用途或者耕地权属变更,造成耕地的停耕、闲置、封闭、预留、储备的是如何规定的? 305
573对免征或减征耕地占用税后,纳税人改变原占地用途,不再属于免税或减税情形是如何规定的? 305
574临时占用耕地,不改变其性质和用途的,是否要缴纳耕地占用税? 305
575外商投资企业是否缴纳耕地占用税? 305
576自筹资金公共设施占用耕地是否缴纳耕地占用税? 306
577按照规定减征或者免征耕地占用税的单位和个人是否要办理耕地占用税减免手续? 306
578为建设猪舍占用耕地,是否征收耕地占用税? 306
579为建设猪舍占用园地,是否征收耕地占用税? 306
580为建设猪舍占用林地,是否征收耕地占用税? 307
581企业经批准占用耕地,耕地占用税的纳税义务发生时间如何界定? 307
582企业未经批准临时占地,耕地占用税的纳税义务发生时间如何界定? 307
583建设老干部活动中心占地,能否免征耕地占用税? 307
584私人医院内专门用于提供医护服务的场所及其配套设施占用耕地能否免征耕地占用税? 308
585个人建立私人诊所占用耕地,是否可以免征耕地占用税? 308
586县级卫生防疫站占用耕地是否可以免征耕地占用税? 309
587高速公路占用耕地,如何确定耕地占用税税额? 309
588人民法院建设法警训练基地,是否免征耕地占用税? 309
589房地产开发企业占用基本农田如何计算耕地占用税税额? 309
590学校内建设绿地及山水景观,是否征收耕地占用税? 310
591企业少报耕地占用税,是否可以追缴? 310
592国土部门申请用地,为确定具体用地人,纳税人如何界定? 310

 

第八部分 房产税疑难问题解析

593露天泳池、小区大门属于“房产”吗? 314
594房产不在同一地的纳税人,纳税地点如何规定? 314
595中央空调、智能化楼宇设备等与房屋不可分割的配套设施如何界定? 314
596房屋内的电梯、中央空调是否应该缴纳房产税? 315
597房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,纳税义务发生时间如何界定? 315
598新建的房屋如何征收房产税? 315
599房地产开发企业开发建造的商品房是否应缴纳房产税? 315
600基建工地的临时性房屋,应否征收房产税? 316
601房地产开发企业将自建的地下人防设施部分自用是否应缴纳房产税?如果缴纳,计税依据如何确定? 316
602房地产开发企业开发的会所是否征收房产税? 316
603未竣工已使用的房产怎样征收房产税? 317
604村委会出租房屋如何纳税? 317
605新建商品房如何缴纳房产税? 317
606承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税? 317
607房屋转租时房产税如何计算? 317
608承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税? 318
609部队出租房产是否应缴纳房产税? 318
610居民住宅区内业主共有的经营性房产如何缴纳房产税? 318
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第九部分 契税疑难问题解析

664契税纳税义务发生的时间是如何确定的? 340
665房屋权属需要缴纳契税的是指哪些行为? 341
666涉及拆迁还建的契税的计税依据如何确定? 342
667商品房契税涉税分险点是什么?如何应对和控制? 342
668视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的情形包括哪些? 343
669转移房屋使用权是否应缴纳契税? 343
670租赁的土地是否缴纳契税? 343
671企业以政府征用土地支付的补偿费购置土地用于新建厂房是否属于土地置换?如何进行税务处理? 343
672两单位的土地进行置换,可能涉及哪些税费?如果土地置换属政府行为,在税费的计交上有哪些优惠? 344
673房地产公司用房屋补偿拆迁户房屋拆迁损失,拆迁户如何缴纳契税? 344
674拆迁户购买住房在契锐方面有何优惠?拆迁户购买房屋时在契税方面是否有优惠政策?是在重新购买时契税全免还是补偿的那部分免缴契税? 344
675符合契税政策规定的资产“无偿划转”不征契税,应如何理解这一规定? 344
676国有企业以土地与其他公司合作开展仓储业务应如何缴纳契税? 344
677购房人以征地款补偿方式取得的房屋产权是否应缴纳契税? 345
678房地产开发企业以协议出让或招、拍、挂方式取得的国有土地使用权,是否应缴纳契税? 345
679房地产开发企业将商品房无偿赠送,受让人是否应缴纳契税? 345
680房改房产权转给子女是否要缴纳契税? 345
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第十部分 印花税疑难问题解析

718印花税税率表各税目在房地产开发企业该如何使用? 366
719房地产企业税务登记证、副本及老板的结婚证是否要交印花税? 367
720房地产开发企业和政府部门签订的土地使用权出让合同是否应缴纳印花税? 368
721售房合同应按何税目缴纳印花税?预售合同也应交印花税吗? 368
722境外签订的合同是否应缴纳印花税? 368
723咨询合同是否要交印花税? 369
724房地产企业分立,是否要交印花税? 369
725印花税的核定征收适用于何种情况? 369
726房地产开发公司因建筑图纸作修改,投资额核减,原按施工合同记载金额缴纳的印花税能否申请退还? 370
727房地产企业开发公司发现多缴了印花税,能否办理退税? 370
728我公司通过政府捐赠给地震灾区的活动板房(已签订捐赠合同)需要缴纳印花税吗? 370
729劳务交换合同也需要缴纳印花税吗? 371
730税务代理合同是否要征印花税? 371
731委托开垦耕地合同是否需要缴纳印花税? 371
732房地产开发企业印花税有哪些优惠政策? 372
733房开关联企业之间广告费分摊协议是否要交印花税? 372
734夫妻婚前财产婚后加名,是否需要缴纳印花税? 372
735租赁套房合同已注明的物业管理费是否要交印花税? 373
736企业之间加工承揽合同是否要缴纳印花税?如何税收筹划? 373
737企业新开业,领受的许可证、购销合同财产保险合同等如何计算印花税? 373
738单位无偿转让厂房、土地如何缴纳印花税? 374
739房产赠送、遗产所书立的产权转移书据如何缴纳印花税? 374
740公司承租的租赁合同该如何处理?新开业公司到哪里申报印花税? 374
741房地产开发企业与国土局、建筑公司、个人等签订的合同在缴纳印花税时有什么区别? 374
742房地产开发企业未在合同中列明或未签订的合同等要缴纳印花税吗? 375
743预售房款是否缴纳印花税及退房能否退还印花税? 375
744房地产开发企业借款协议、聘请律师的有关协议、债务转移协议等是否要缴纳印花税? 376
745房地产开发企业的售房合同、广告制作合同等如何计算印花税? 376

 

第十一部分 城镇土地使用税疑难问题解析

746纳税人拥有部分房屋的产权,其城镇土地使用税如何计缴? 380
747房地产开发企业用于开发的土地如何缴纳土地使用税? 380
748房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地是否应缴纳城镇土地使用税? 380
749房地产开发企业对出售的商品房从何时开始不缴纳城镇土地使用税? 381
750房地产开发企业占用集体土地进行房地产开发,是否应缴纳城镇土地使用税? 381
751房地产开发企业通过填海整治土地取得的土地使用权进行开发,是否应缴纳城镇土地使用税? 381
752房地产开发企业免费占用镇政府的闲置房屋办公,是否应缴纳城镇土地使用税? 381
753纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的,如何缴纳城镇土地使用税? 382
754关闭、撤销企业占地可以免缴城镇土地使用税吗? 382
755房地产开发企业将自行开发的产品用作办公是否要缴纳城镇土地使用税? 382
756房地产开发企业陆续销售房产,如何计算城镇土地使用税? 382
757使用集体所有土地经营,城镇土地使用税纳税人如何界定? 383
758对租赁土地的如何办理城镇土地使用税事宜? 383
759我公司可以申请减免城镇土地使用税吗? 383
760房地产开发企业的土地使用税缴纳截止时间是如何规定的? 383
761未办理土地使用证是否缴土地使用税? 384
762一次签订合同、分次分批取得的土地如何缴纳土地使用税? 384
763外企缴纳城镇土地使用税有无过渡期优惠? 385
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第十二部分 涉税票据疑难问题解析

790何为发票?发票由谁印制?房地产开发企业销售房屋应向购房人开具什么发票? 400
791房地产开发企业在预收房款时开具收款收据违法吗?销售不动产专用发票应
在什么时候向购房人开具? 400
792如何认定合法有效凭据? 400
793接上例,房地产开发企业申报扣除时,提供各类“合法有效凭证”应掌握哪些原则? 401
794园艺绿化工程应开具什么发票? 401
795“甲供材料”发票如何开具才能符合规定? 401
796装修工程中施工单位有代购材料如何开票? 402
797只有一个人代签代领的工资单是否可作合法凭证列支? 402
798差旅费和会议费票据全是正规发票,为何税务机关仍然不准予税前列支? 402
799接手分包工程,施工队应在哪里开具发票? 403
800如何通过查询发现发票的真假? 403
801单位采购物资如不能取得正规发票,应该如何处理? 403
802境内企业向境外支付费用所取得的凭证能否作为计税凭证? 404
803境内人员到境外出差取得的没有税务部门监制章的票据能否作为计税的凭证? 404
804房地产公司收到出租房屋的租金开具预收款凭证是否合法? 404
805租入的房屋退租收回原交付的押金时,以前对方收取押金的发票已入账无法退回出租方,应如何处理? 404
806请举例说明善意取得虚开的增值税专用发票的情形? 405
807从土地交易中心竞拍的土地,应当提供什么样的票据作为扣除凭据? 405
808房地产开发企业经营廉租住房、经济适用住房有哪些税收优惠政策? 405
809租房要取得符合规定的发票是指哪些发票? 406
810某单位关于以不动产、无形资产投资入股是否开具发票? 406
811代开普通发票销售树苗是否需要缴纳增值税? 406
812向农民买树苗到哪里开发票?是否属于免税? 406
813企业人员由于经营原因出国,在国外发生的费用可否根据取得的有关国外凭据
    (国外一般无正规发票)入账并在税前扣除,如果允许需提供何种相关凭证? 407
814购买花草树木进项税可否抵扣? 407
815跨年度取得发票的如何进行财务、税务处理? 408
816租金退回应如何开票? 412
817如我厂出让一块地,土地证已过户,但款还没有收到,发票也还没有开,
     我厂缴纳土地增值税时间应该是什么时候?请问我厂是加工业生产企业,
     可以用我厂销售发票开吗? 412
818税务机关的票控税主要依据有哪些? 412
819企业异地施工如何领购发票? 413
820取得部分工程发票怎样预提计税成本? 415
821同时收取租金及物业费如何开具发票? 416
822施工方收到工程款延期利息款后,应按照哪种税目开具营业税发票? 417
823发票综合分析题417

 

第十三部分 房地产业涉税计算疑难问题解析

8248.3‰是业务招待费节税“临界点” 420
825用哪种方法计算土地增值税更合理? 420
826举例说明出租房屋税负如何测算? 422
827地价计入房产原值如何分摊计算房产税? 422
828房地产企业利息支出扣除的技巧423
829房地产企业如何计算每平方米的税收贡献? 424
830何谓楼面地价,如何计算楼面地价? 424
831单独建造的公共配套性质地下车库成本如何分摊? 425
832土地使用税纳税起止期如何确定? 425
833小区地下车库的权属与是否计入公摊有何关系? 426

 

附录 涉税事项相关流程、资料

834商品房和二手房买卖应缴税费(以某市为例) 430
835二手房交易流程431
836土地增值税清算提供资料清单431
837房产备案文件清单433
838房地产开发企业报送资料登记卡433
839扣缴企业所得税管理台账435
840扣缴企业所得税合同备案登记表436
841办理施工许可的基本程序及相应的法律规定437
842房地产开发企业所得税与土地增值税纳税申报差异(适用查账征收的内资房地产企业) 439
843房地产开发和施工企业的成本费用核算内容446
844企业开工建设手续办理流程450
845相关的涉税法律法规456
846土地增值税清算管理新旧规定对照461

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